[부동산 필사-새벽보기] 전고점만 보면 집 못삽니다

 

안녕하세요 배러댄입니다.

오늘은 월급쟁이부자들 월부TV를 시작으로 맞이하게된 부동산 투자가 선배, 새벽보기님의 블로그 글을 필사하려합니다.

 

아파트 매수를 하려고 할 때

혹은 단지임장, 매물임장을 다닐 때 가격 기준을 전고점 대비 하락율로 보는 경우가 많다. 초보자가 직관적으로 아파트의 가치를 아는 목적으로 전고점을 보는 것은 상당히 유효한데, 그 이유는 지난 수도권장의 상승기가 유례없이 길었기에 사람들의 선호도가 아파트에 잘 반영되어있다.

 

그 이야긴 전고점(가격) = 가치 라는 뜻이다.

 

수도권의 전고점은 21년-22년초 시점이다. 이 시점의 수도권 아파트 선호도는 가격에 거의 다 반영이 되었기에 전고점을 보면 대략적인 선호도 파악이 가능하다.

 

따라서 전고점 대비 하락율을 보면

21년-22년초 선호도 대비 현재의 가격을 알 수 있는 것이다.

이것이 전고점 대비 하락율을 보는 이유다.

 

다만 직관적인 방법이다 보니 한계점이 존재한다. 간편한 생각엔 언제나 대가가 있기 때문이다.

 

전고점 대비 25~30% 정도 빠진 가격을 매수희망가로 보고 올 1월부터 부동산 방문 시작했습니다.

보고 있는 지역(당산, 양평, 신도림)은 다른 구에 비해 호가가 전고점 대비 많이 내려오지 않았더라구요.

'여긴 가격이 많이 내려오지 않은 곳이구나'를 인정하고 -20%을 기준으로 매물임장을 다녔습니다.

추려진 몇몇 관심단지 주변의 부동산은 거의 다 간 것 같아요.

"가격 낮춰서 살 생각말고, 집은 나와있는 가격대로 사는거에요"라는 부동산 사장님의 말에 흔들리지 않았어요.

그 분 말이 맞았던건지 보고 있는 매물들이 호가에서 500~1,000만원 깎인 가격으로 거래가 되더라구요.

'이 가격은 내가 원하던 가격이 아니니 아쉬울거 없어!'라고 생각하고

집을 보고 협상을 해보고를 한지 ... 6개월째 입니다.

아직 매수하지 못했습니다. 어떻게 해야할까요?

잇님의 질문 발췌

질문자께선 올해 초부터 부지런히 내집마련을 위해 지역을 정하고, 관심단지를 추리고, 집을 보고, 매수 협상까지 하셨다고 한다. 과정에 잘못된 것은 전혀 없다. 다만 조금 아쉬웠던 것을 이야기하자면, 전고점 대비 25~30% 정도 빠진 가격'만' 을 매수희망가로 봤다는 것이다.

 

해당 지역은 작년말 올해초 호가가 높았다. 특히 신도림의 대장아파트인 e편한세상4차는 줄곧 14억대를 유지했었다. 전고점 대비 -11~12% 정도밖에 되지 않았다. 그 때 임장을 갔을 때 너무 비싸서 깜짝 놀랐던 기억이 있다. 올해 초엔 물건이 많이 쌓일수록 가격이 쌌었다. 따라서 대단지 위주로 물건이 쌓였고 물건이 쌓이니 가격이 내려갔다. 그래서 싸기 어려운 대단지 신축이 싼 특이한 시장이었는데, 신도림은 그다지 많이 내려가지 않았다. e편한세상4자가 단지가 크지도 않았고 물건도 적었다. 대장이 그러니 다른 단지들도 많이 떨어지지 않았다.

 

다만 상대적으로 덜 선호하지만 실거주로 좋은 알토란 같은 단지들은 가격이 정말 많이 쌌다. 하지만 아파트는 지역 내에서 어느정도 비율을 가지고 움직이므로 아무리가격이 싸다고해도 호가가 전고점 대비 -25%에 아주 조금 미치지 못했다. -25% 이상 빠진 가격을 타켓으로 하셨으면 놓치셨을 것 같다.

 

후배: 이 단지는 전고점 대비 몇 프로 빠졌고요. 저 단지는 전고점 대비 몇 프로 빠졌어요

새벽보기: 000님, 왜 가격은 안말하고 전고점 대비 하락율만 말해요?

후배와의 임장 중

후배와의 임장을 시작했다. 전고점 대비 하락율만을 이야기하길래 나무랐다. 그렇게 하면 가치 대비 가격을 알 수 없다고. 위에서 말했던 것과 같이 전고점이 매우 파워풀한 툴인 것은 맞지만 투자를 어느정도 공부했다면 전고점 대비 하락율은 의존도를 매우 낮춰야한다. 투자자 관점에서 나는 전고점은 아래와 같이 활용하고 있다.

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1. 전고점은 전고점이 형성된 시점 기준의 가치(아파트 선호도)이다.
2. 상승장이 충분히 진행되어야 전고점 왜곡이 없다(아파트에 선호도가 충분히 반영될 시간이 필요. 도시마다 다름)
3. 전고점은 해당 시점의 선호도이므로 시간이 갈수록 입지, 상품이 변해간다는 것을 인지해야한다.
4. 전고점 자체가 맞지않는 아파트들도 10~20% 내외는 된다.
5. 임장지에서 휴대폰으로 전고점을 보기 전에 분위기를 보고 전고점을 맞출 줄 알아야한다.(난이도 상)
6. 전고점으로 아파트의 가치(=선호도)를 간편하게 생각하지 말고 참고하되 3번의 입지 변화를 적용하여 가치를 산정해야한다.

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첫번째 질문자께 앞으로는 이렇게 하셨으면 좋겠다.

(초보자용 내집마련 방법)

 

• 기존 프로세스(지역을 정하고, 관심단지를 추리고, 집을 보고, 매수협상)는 그대로 유지
• 관심단지를 10~20개 정도 추리고 물건 보고 부동산에 얼굴도장 찍기
• 타 지역에 관심단지와 비슷했던 전고점 단지들을 찾고 현재 가격을 비교해보기(매매가, 전세가 모두)
• (찾는 법: 관심단지들의 강남과 거리가 비슷한 지역의 비슷한 연식 단지를 찍어본다)
• 전고점 대비 하락율, 관심단지 중에서 싼 것, 타지역 단지보다도 싼 것 등 정도를 만족한다면 매수해도 좋다.
• 살땐 사야한다.

 

000님, 기존 프로세스를 충실하게 하신다고 고생많으셨어요. 질문 읽는 내내 마음이 무거웠어요. 한 가지만 마지막으로 당부할게요.

 

월부에서 배운대로 이 블로그에서 배운대로 열심히 투자공부하고 조금이라도 더 좋은 단지를 사려고 하는 마음이 너무 귀하고 좋아요. 다만 수십개의 단지를 비교하고 더 좋은 선택을 위해 계속 고민하는 것이 실효적인진 고민해보세요. 실거주이시니까요. 만약 24년 초로 돌아간다면 평균 이상의 아파트라면 그 어떤 아파트를 사도 올랐을겁니다.

 

그 이야긴 너무 단지를 고르려고 하기보다 내가 감당가능하고 몇가지 기준에 맞으면 그냥 매수하시는 것도 좋다 이겁니다. 

1년 전보다 지금이 좀 더 비싸듯 10년 후엔 지금보다 확실히 비싸 있을 것이니까요.

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1. 사야한다

2. 몇가지 기준에 맞으면 그냥 매수한다

 

정말 뼈때리네요

전고점 대비 하락율도 유심히 봤었지만

다른 요인들과 같이 비교분석하여 단지를 골랐지만

실행력이 부족했던 저에게 뼈때리는 멘트가 있었습니다

훌쩍

 

그리고 난이도 최상을 스무쓰하게 하셨던 임장선배님들에게 대단함을 표하며