강남구 사전임장보고서, 강남구 부동산 사전 체크리스트 2(입지분석, 지역분석)

 

안녕하세요 배러댄입니다

지난번 사전체크리스트 1에 이어

이번에는 지적편집도, 입지(직장, 교통, 학군, 환경, 공급), 호재 등을 살펴보도록 하겠습니다

 

지적편집도에 따른 구분

지적편집도(행정동 구분)

 

지적편집도를 바탕으로 행정동의 위치를 놓아보았습니다

강남구청역을 기준으로 탄천 끝까지 일반상업지역이 기다랗게 조성되어있습니다

공업지역이 하나도 없는게 신기하네요

행정동 기준으로 압구정동, 신사동 / 청담동, 삼성동 / 역삼동, 도곡동, 대치동 / 개포동, 일원1동 / 일원동, 수서동 / 세곡동

이렇게 아파트 생활권을 공유할 것 같다는 생각이 드네요

 

지역내총생산(GRDP) 및 재정자립도

23년도 KOSIS자료를 바탕으로 강남구의 지역내 총생산은

서울특별시에서 1위를 차지하고 있습니다

지역내총생산이 높을 수록 일자리도 많고, 재정자립도가 높습니다

서울시 재정자립도 순위

 

소득 인구비율

보통 500만원이상의 소득을 내면 고소득 반열에 속하는데

강남구의 경우에는 고소득 인구비율이 제일 높습니다

체크리스트1 포스팅에서 본바와 같이 다른 구들은 인구가 점점 감소하고 있는반면

강남구는 증가와 감소를 반복하며, 23년도에는 전년대비 인구수가 증가하였습니다

 

인구의 전출입

부동산지인: 전출입

 

최근 3년간의 데이터를 기준으로 강남은 송파구, 서초구, 성동구, 경기도 성남시로의 전출입 비중이 높습니다

 

지역/ 전출입	송파구	서초구	성남시	성동구
전출	18,666	18,275	10,522	6,870
전입	21,097	21,183	11,171	7,457
합계	39,763	39,458	21,693	14,327

 

강남에서 송파구, 서초구로의 이동이 제일 많으며 사실 근소한 차이입니다

의외로 같은 서울 내인 성동구보다는 경기도 성남시로의 전출입 수가 더 많네요

성동구는 압구정키즈들의 내집마련지로 알려져있고, 성남시는 왜 그런지 궁금하네요(판교때문인건가)

 

참고로 강남구는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역입니다

 

직장 및 소득

출처: 월급쟁이부자들

 

강남구의 직장 수는 약 148만개로 광화문, 여의도를 합한 수 보다 많습니다

종사자 수, 500인 이상 사업체 수

 

500인 이상의 사업체 수가 많을 수록 양질의 직장이 많다고 취급되는데

강남은 123개로 1위를 달성했습니다

또한 2020년 기준 종사자 수도 약83만명으로 수도권 2위인 서초구보다 과장 조금 보태서 2배가량 많습니다

원천징수(소득)

 

강남구 내 근로자(원천징수지) 1인당 소득은 399만원이고, 거주자(주소지) 소득은 675만원입니다

고소득 직종을 가진 사람들이 강남에 많이 거주하는 것을 알 수 있습니다

거주자 대비 근로자 비율은 443%로 업무지구의 성격이 좀 더 강하다고 볼 수 있어요

개포동 재건축 입주가 완료된 통계치를 본다면 좀 차이가 있을 수 있겠네요

 

교통

모든 철도가 촘촘히 지나고 있습니다

지하철의 경우 강남을 지나는 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선이 알짜배기 노선이라고 할 수 있죠

수인분당선의 경우 연장이후 경기권 지역에서는 배차간격이 너무 길기에 제외했습니다(직접 타본 후기)

그래도 없는 것보단 있는 것이 좋습니다

 

GTX 중에서도 강남을 관통하는 광역급행철도가 비강남권 부동산 가격에 많은 영향력을 주고있습니다

강남은 갈 수록 어디서든지 접근이 가능한 도시로 변모하고 있습니다(강남의 가치 갈수록 상승)

강남역 기준 업무지구 전철소요시간

 

마곡만 좀 멀지 가산디지털단지, DMC역도 생각보다 가까워서 깜짝 놀랐어요

강남의 교통편의성이란...대박입니다

강남도 매우 넓기에 동별로 전철 접근성은 상이하나 세곡동, 자곡동을 제외하면 다른 구에비해

지하철이 촘촘히 배치되어 있는 형태에요

광역철도 GTX는 A노선의 경우 삼성역과 수서역을 지납니다

C노선의 경우 삼성역과 양재역을 지납니다

체크리스트1에서 강남 내 북쪽과 남쪽을 잇는 도시철도가 없다는 점이 아쉬운 점 중 하나였는데

GTX 개통으로 해소될 수 있을 것이라 판단됩니다

현재 GTX A 노선 수서~동탄구간이 개통되었습니다, 파주 운정~서울역은 24년 하반기 개통예정인데요

서울역과 삼성역을 잇는 구건은 2028년 개통예정입니다

출처: SRTplay 공식 블로그

 

수서역에서 SRT를 탑승하여 전국으로 갈 수 있는 노선은 다음과 같습니다

23년 9월부터 노선이 연장되어 다양한 지역으로 뻗어나갈 수 있습니다

강남의 아쉬운 점 하나가 철도이용 시 서울역, 용산역 접근성이 떨어지는 것이었는데요

수서역이 생긴이후 많이 불편함이 줄어들었고, 작년 노선 연장을 통해 전국에서의 접근성이 더욱 좋아졌어요

때문에 수서동의 인기가 나날히 오르고 있습니다

 

학군

순위	위치	학교명	응시자수	학업성취도 평균	특목고 진학률	(과학고/ 외고)
1	수서동	대왕중	298명	97.1%	1.8	1/4
2	압구정동	압구정중	152명	95.2%	8.8	1/10
3	대치동	대청중	329명	94.8%	3.8	3/9
4	대치동	대명중	343명	94.6%	3.8	2/10
5	압구정동	신사중	141명	94.3%	3.5	1/4
6	대치동	단국대부속중	191명	94.6%	1.6	2/1
7	역삼동	역삼중	376명	94.3%	5.8	9/14
8	도곡동	도곡중	221명	94.2%	5.7	7/5
9	개포동	구룡중	230명	94.2%	3.9	0/9
10	역삼동	전선여중	334명	93.7%	2.8	0/9
11	삼성동	언주중	325명	92.1%	4.9	4/11
12	도곡동	숙명여중	283명	91.8%	4.2	1/11
13	삼성동	봉은중	144명	90.5%	0.9	0/1
14	역삼동	휘문중	265명	89.9%	1.5	2/2
15	도곡동	대치중	195명	88.5%	4.2	2/6
16	도곡동	은성중	138명	88.1%	2.1	0/3
17	개포동	개원중	267명	87.0%	0.5	0/1
18	청담동	청담중	162명	85.6%	5.5	1/5
19	자곡동	세곡중	247명	84.6%	3.0	3/5
20	일원동	중동중	275명	84.6%	2.0	1/3
21	논현동	언북중	118명	83.3%	1.0	0/1
22	신사동	신구중	127명	82.6%	8.6	2/8
23	수서동	수서중	135명	80.0%	0.6	0/1

강남에 위치한 모든 중학교 학업성취도가 80%가 넘습니다

이렇게 90% 이상의 학업성취도가 높은 지역은 처음봅니다 대단하네요

강남의 학원가: 호갱노노

대치동 학원가가 압도적으로 크며

압구정, 신사동의 학원가도 만만치 않게 규모가 큰편입니다

 

환경(종합병원, 백화점, 마트)

종합병원

 

상급종합병원이 2곳 있습니다

• 삼성서울병원(빅5 중 하나)
• 연세대학교 강남세브란스병원

 

종합병원급으로는 차의과학대학교 강남차병원, 강남베드로병원 총 3곳이 있습니다

 

일반병원급으로는 우리들병원, 청담병원, 트리니티 병원, 제일정형외과병원, 튼튼병원, 나누리병원 총 6곳이 있습니다

 

압구정동, 청담동 일대에는 피부과, 성형회과의원이 밀집해있습니다

전문의가 아닌 의사들이 관련 클리닉을 많이 운영하고 있습니다

 

고령화에 따라 요새는 병세권이라는 단어도 등장하였는데

강남은 병원도 빠지는게 없습니다

 

백화점 및 마트

백화점은 현재 총 4곳이 있습니다

대치동 현대백화점

압구정동 현대백화점

대치동 롯데백화점

압구정동 갤러리아백화점

 

2027년에 수서동에 신세계백화점이 들어올 예정입니다

 

시	구	동	점포명
				서울	강남구	삼성동	현대 무역센터점
서울	강남구	압구정동	현대 본점
서울	강남구	압구정동	갤러리아 명품관
서울	강남구	대치동	롯데 강남점

 

2023년 국내 5대 백화점 70개 점포 매출 순위 중 강남구에 위치한 백화점의 매출 순위는 다음과 같습니다

상위권에 속하는 백화점이 많은 동네일 수록 소비력이 뒷받침된다는 것을 의미합니다

1위는 서초구 반포동에 위치한 신세계백화점이에요

 

공급

부동산 지인

앞서서 서초구, 송파구가 강남구와 전출입을 가장 많이 하는 구로 말씀드렸습니다

3개의 구에 공급계획을 보면 앞으로 공급계획은 더 처참한데요

2023년에는 10,685세대가 입주물량이 있었습니다

2024년은 9,712세대, 2025년은 3,584세대가 예정되어있습니다

수요에비해 공급이 적은 입주절벽이라고 볼 수 있어요

 

현재 정부에서도 비상이죠

착공 후 2~3년뒤에 입주가 가능할텐데, 올해 고금리 및 건설시장 악화로 착공물량이 0에 수렴해요

지금은 어찌어찌 버틸 수 있는데 앞으로 몇년 후에는 수요에 비해서 턱없이 부족할 전망이에요

전세가 상승, 매매가 상승이 이어질 수 있다고 생각합니다

 

 

재건축 현황

압구정동

압구정동은 조합설립인가단계인 것이 대부분이며

라이프미성2차+미성1차인 압구정1구역은 추진위원회 승인 단계입니다

압구정3구역

 

청담동 구 홍실이파트/ 신 청담르엘

청담동의 재개발 아파트 홍실아파트는 철거를 완료하였고

앞으로 청담르엘로 거듭날 예정입니다

한강뷰 프리미엄에 청담동이라 완전 청약 박터질 예정입니다

청담삼익롯데캐슬르엘(2025년09월예정)

서울특별시 강남구 학동로 609 청담 삼익아파트

역삼동

역삼동 재건축 현장입니다, 지도를 보니 단독아파트 재건축으로 판단됩니다

도곡동

도곡우성아파트, 삼익아파트, 개포럭키아파트, 개포우성5차, 개포한신이 재건축을 추진 중입니다

대치동

전설의 은마아파트가 있는 곳이죠

언제쯤 재건축이 완료될지 미지수입니다...

어떤 분이 편집한 2080년의 대한민국 서울 사진을 보면 그 때도 은마아파트는 굳건히 자리를 지키고 있었는데요

부디 빠르게 재건축이 이루어지기를 바랍니다

 

은마아파트, 한보미도멘션, 대치쌍용1차, 대치쌍용2차, 대치우성1차가 재건축을 진행 중 입니다

개포동

요근래 강남 입주물량을 책임지고 있는 개포동입니다

디에이치퍼스티어아이파크, 개포래미안포레스트, 개포자이프레지던스 등 유명한 대단지 신축아파트가 위치한 곳입니다

 

개포현대1차, 개포주공5단지, 개포주공6단지, 개포주공7단지, 우성7차, 개포한신아파트가 재건축을 진행 중입니다

재빠르게 진행되서 한 번더 준비된 자들에게 기회를 주었으면 하네요

 

강남구 최고가 순위(TOP 10)

이야...부동의 테북이네요

구축임에도 불구하고 압구정, 청담, 삼성에 위치한 아파트가 상위권에 머물러 있습니다

역시 입지인가봅니다

 

도곡동, 개포동에 위치한 상대적으로 신축인 단지들이 순위를 잇고있습니다

 

생활권의 구분

개인적으로 생각했을 때 생활권을 이렇게 공유하고 있을 것 같아서 구분 해보았습니다

 

1. 압구정생활권
2. 청담, 삼성 생활권
3. 도곡, 역삼, 대치 생활권
4. 개포 생활권
5. 수서, 일원 생활권
6. 자곡, 세곡 생활권

 

압구정 1위 / 수서, 일원 5위(앞으로의 발전가능성) / 자곡,세곡 6위는 확실한데

나머지는 직접 다녀오고 나서 순위를 다시 매겨볼 예정입니다

안가봐서 감이안와요

 

아마 위에 적어둔 순위일 것 같긴한데

개포동은 강남내에서 신축이 많기 때문에 한 번 고민해봐야 될 것 같습니다

요새 또 실거주자의 트렌드가 입지보다는 조금 떨어지는 입지에 위치한 신축거주라서

신축 선호도가 장난이 아니라

 

마치며

내일은 임장루트를 짜야겠네요

오늘은 여기까지

이번주 일요일 임장이 기대됩니다

날이 좀 선선했으면 좋겠어요