2025년 전세대출 및 보증보험 정책 변화: 보증비율 조정과 보증보험 보증료율 인상

안녕하세요.

우리나라의 독특한 임대차 제도인 전세는 세입자가 일정 금액의 보증금을 임대인에게 맡기고 거주한 후, 계약 종료 시 그 보증금을 반환받는 방식입니다. 최근 전세사기와 역전세 등의 문제로 인해 전세금 보호에 대한 관심이 높아졌으며, 이에 따라 전세금 반환보증보험 가입자 수도 증가하고 있습니다.​

2025년 들어 정부는 전세대출 보증비율 조정과 보증보험료율 인상 등 전세 관련 금융 정책에 변화를 주고 있습니다. 이번 글에서는 3.19. 정부대책 발표의 후속조치인 주요 내용과 그에 따른 영향을 상세히 살펴보겠습니다.​

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전세대출 보증비율 100% → 90%로 조정

전세대출은 주로 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 기관의 보증을 통해 은행에서 실행됩니다. 기존에는 HUG와 SGI가 100% 보증비율을 제공하여 은행이 전세대출에 대한 리스크 없이 대출을 실행할 수 있었습니다. 그러나 이러한 구조가 무분별한 대출 실행과 전세사기 등의 부작용을 초래하였다는 지적이 있었습니다.​

이에 따라 정부는 2025년 5월부터 HUG와 SGI의 전세대출 보증비율을 90%로 하향 조정하기로 결정하였습니다. 이는 HF의 기존 보증비율과 일치시키는 조치입니다. 또한, 수도권 지역에 대해서는 7월부터 추가적인 보증비율 하향 조정이 검토되고 있습니다. 

이러한 조치로 인해 세입자는 전세금의 일부를 자비로 충당해야 하는 부담이 늘어날 수 있으며, 대출 한도 축소로 인해 전세자금 마련에 어려움을 겪을 수 있습니다. 결과적으로는 대출한도가 축소되고 전세금의 8% 정도가 감소될 것으로 예상되고 있습니다.​

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전세금 반환보증보험료율 인상

전세사기와 역전세 문제로 인해 보증기관의 대위변제 부담이 증가함에 따라, HUG는 2025년 3월 31일부터 전세금 반환보증보험의 보증료율을 조정하였습니다. 보증금 액수와 주택 유형에 따라 보증료율이 최대 37% 인상되거나 최대 20% 인하되는 방향으로 개편되었습니다.

예를 들어, 보증금이 낮은 주택의 경우 보증료가 인하될 수 있지만, 보증금이 높은 주택이나 위험도가 높은 주택 유형(예: 빌라, 다세대주택)의 경우 보증료가 인상될 수 있습니다. 이러한 변화로 인해 세입자의 보증료 부담이 가중될 수 있으므로, 전세 계약 시 보증료율을 반드시 확인하시기 바랍니다.​

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전세대출에 대한 DSR 적용 검토

전세대출에 적용하는 방안을 검토하고 있습니다. 이는 차주의 소득과 부채를 종합적으로 고려하여 대출 한도를 산정하는 방식으로, 전세대출 심사가 더욱 엄격해질 수 있습니다. 다만, 현재까지 구체적인 시행 시기와 적용 범위는 확정되지 않았습니다. 이는​ 금융당국은 가계부채 관리를 강화하기 위해 사실상 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하는 것으로 생각되어집니다.

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정부의 정책 의도와 실수요자 대응 방안

정부는 이러한 조치를 통해 가계부채 증가 억제와 부동산 시장 안정화를 도모하고자 합니다. 전세대출 보증비율 축소와 보증료율 인상은 전세대출의 무분별한 확대를 방지하고, 전세사기 등의 부작용을 최소화하기 위한 조치로 해석됩니다.​

전세를 계획하고 있는 실수요자들은 다음과 같은 사항을 유의하시기 바랍니다:​

• 자금 계획 재검토: 보증비율 축소로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 전세자금 마련 계획을 다시 세워야 합니다.​
• 보증료율 확인: 전세금 반환보증보험 가입 시 보증료율이 인상되었으므로, 예상 비용을 미리 파악하여 예산을 마련해야 합니다.​
• DSR 규제 대비: 향후 전세대출에 DSR 규제가 적용될 경우를 대비하여, 자신의 소득과 부채 현황을 점검하고 대출 가능 금액을 미리 계산해보는 것이 좋습니다.​

이번 정책 변화는 전세 시장의 건전성과 안정성을 확보하기 위한 조치로, 실수요자들은 이에 맞춰 신중한 계획을 세우는 것이 중요합니다.